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2018-09-19 21:21 来源:新华社

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公摊面积包含哪些怎么测算 浙江已经有新规

2018-09-19  来源:浙江在线 作者:记者 李毅恒 任思思  编辑:李小飞

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  近日,“公摊面积”引发了热议。关注点除了“到底该用建筑面积来计算房价还是用套内面积来计算”之外,更多的是讨论“公摊面积测量是否有测算标准”。

  今年开始,浙江省率先统一了建筑面积计算标准,自7月1日起实施《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》,更详细地规定了各种工程建筑面积的计算,其中就包括公摊面积的测算。

  公摊面积包含哪些

  20多年前就有规定

  早在1995年,中华人民共和国住房和城乡建设部发布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,其中对可分摊的公用建筑面积和不应计入的公用建筑空间都做出了明确规定。

  一直以来,全国大部分城市都使用可售建筑面积来计算房源价格,可售建筑面积是由套内建筑面积和每户分摊的共有公用建筑面积(即公摊面积)两部分组成。其中,套内建筑面积分为三部分:套(单元)内的使用面积、套内墙体水平投影面积和阳台建筑面积。而公摊面积是指房屋的权利人应该分摊的各产权业主共同占有或共同使用的那部分建筑面积,本次争议的焦点,正是这部分面积的合理性。

  尽管相关规定明确了公摊面积的内容,但不同城市在测量方法上也有一些差异。而今年开始,浙江省率先统一了建筑面积计算标准。从7月1日起开始实施《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》,更详细地规定了各种工程建筑面积的计算,其中就包括公摊面积的测算。

  该规定中再次明确,共有建筑面积包含下列内容:本幢房屋内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班室警卫室等,以及其他在功能上为整幢服务的公共用房和管理用房(不包括物业管理用房、社区用房)的建筑面积;共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积1/2的建筑面积。规定中还指出,独立使用的地下室、车棚、车库、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

  从事建筑设计多年的王工告诉记者,通俗地来说,公摊面积分三种——平层公摊、栋公摊和小区公摊。计算原则是,看这个功能服务哪些人,就由哪些人来进行公摊。

  杭州土地出让数据公开

  公摊面积很难虚报

  公摊面积包含的内容已经有相关规定来明确,但执行过程中又是怎样进行核算的?是否会出现开发商虚报公摊面积的情况?

  杭州每一块土地在出让之前,政府已经规定地块的最高容积率和可建面积,这就意味着未来建造成楼盘后,总建筑面积已经被规定了上限。开发商在设计阶段,按照地块的各项指标来进行建筑设计和方案报批。而在该楼盘取得工程规划许可证之后,会由第三方检测机构,来对图纸进行预测绘,并计算出得房率。

  但有人指出,早期预测绘都是由房管部门下辖机构完成,近年来已经逐渐市场化。而检测机构的检测费用也由开发商支付,怀疑是否会出现测绘机构和房企“穿一条裤子”的情况,针对这一点,王工认为可操作空间并不大。“总建筑面积=套内建筑面积+公摊+不可售面积,其中套内建筑面积是可以实地测量出来的,不可售面积例如社区用房、物业用房等,是土地出让时就已经规定好的,如果开发商虚报公摊面积,那总建筑面积就会超出上限。而且关于公摊面积以及套内建筑面积的相关数据,在销售时也会进行公示。”

  公摊面积的大小利弊

  需要理性看待

  近年来,很多购房者觉得,自己买到的商品房,比起早年间住过的房子,得房率低了很多,要承担的公摊面积变大了,怀疑是不是开发商在虚报。事实上,这是因为如今高层建筑增多、电梯的普及等因素造成的。

  通常高层建筑的中央部分,是由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、部分设备间围护形成的中央核心筒,与外围框架形成一个外框内筒结构,以钢筋混凝土浇筑。根据消防要求,不同高度的住宅对核心筒大小的要求是不同的,楼层越高核心筒越大。这就是为什么同样条件下,30多层的建筑会比10层以下的建筑公摊面积更大,得房率更低的原因。

  另外,楼幢中户型的设置,也会影响得房率,例如城东的艮山府项目,有一幢楼为两梯两户设计,全部户型为89m2,得房率仅有67%。王工解释说,在核心筒大小一样的情况下,那么户型越小,得房率就越低,如果做成140m2的大户型,那么每一户的得房率就会高很多。

  此外,相比老小区,如今的新楼盘也更加注重舒适感,一楼通常会设计入户大堂,这也属于公摊面积的一部分。

  那么,公摊面积真的越少越好吗?

  双赢机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员章惠芳认为,不能这么绝对地看待这个问题,购房者要理性看待。“虽然从表面看,公摊面积越低,说明得房率越高,购房者可以有更多的空间自己使用支配,但是越高越好也不见得。”她举例说,30多层的建筑,一层住着6户人家,但只有2个电梯,而另外一幢11层的建筑,2梯2户,虽然在得房率上前者相对高一些,但是居住舒适度则会大打折扣。“前者每天用在等电梯上的时间要长很多,所以购房者还是要先了解自己需要什么。”

  以套内面积计算房价

  购房者心里会更舒服

  以套内建筑面积计算房价究竟会如何,可以参考重庆。

  重庆在2002年出台了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,其中明确规定,商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。而据当时的媒体报道,新规则实行后,开发商纷纷上调了售楼单价,最终的房屋总价,与之前以建筑面积计价基本没有差别。后续一些楼盘在销售过程中,也都会分别注明套内面积单价和建筑面积单价分别是多少,不论以哪种方式计价,同一套房屋的总价一定是一致的。

  章惠芳认为,现在的购房市场,一般实行一房一价,不管用套内面积或者建筑面积来计算房价,总价是不会变的,而单价只是数字问题,只要度量和计算方式统一,差别并不会太大。

  不少人呼吁取消公摊面积,有一个原因是目前物业费、取暖费等都是按照建筑面积计算,如果取消了公摊面积,业主只需要按照实际使用面积支付物业费,可以减少一部分物业费。但在重庆,现实却并非如此。《重庆市住宅服务等级标准》明确规定,住宅物业费以建筑面积为计价单位。

  当然,以套内面积计价,对购房者来说还是有一定好处。一来会使购房信息更加直观透明,因为建筑面积的计算比较复杂,普通购房者几乎无法检验其真实性,而套内面积则可以直接测量出来,如果产生纠纷,更容易解决,购房者也更加容易接受。另外,由于很多国家都使用套内面积计价,如果国内也统一使用这一计价方式,那么在和其他国家的房价进行比较时,误差也相对小一些。

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